碧桂园杨国强:森林城市让生活更加美好

2016-04-04 11:16   admin

“我有一个梦想,能有一座城市,那里的生活非常安全,地面没有车,建筑外墙都长满植物,全城所有地面都是公园,每个人都可以安心地随处玩耍、晒太阳、跑步、游泳……”碧桂园创始人、董事局主席杨国强对城市如何让生活更美好,有着自己的憧憬与思考,在他看来,目前“车辆威胁行人安全、交通拥堵、污染不断”的城市病令人失望和惋惜,安全、绿色、生态、智慧、科技才应该是未来城市的人本内涵。

 

碧桂园杨国强:森林城市让生活更加美好

 

他的这个梦想最终在马六甲海峡落地,碧桂园在马来西亚依斯干达特区,与柔佛州政府合作,拟投资2500亿元,计划用20年,填海建设一个名为“森林城市”的未来之城。

 

碧桂园杨国强:森林城市让生活更加美好

 

碧桂园森林城市设计图

这里距离新加坡只有两海里。将有13.86平方公里面积,约等于半个澳门,计划打造外企驻地、金融特区、创新天堂、旅游胜地、教育名城、养生乐园、会展中心、电商基地等八大产业聚集地,吸纳全球优秀企业和国际资本投资进驻。在规划中,这个城市的车辆会在地下穿行,公园在地面覆盖,所有的建筑都有着垂直绿化与智能设施配套,地上是无污染的架空轨道交通。

在项目现场可以看到,短短一年时间,碧桂园已经在海上建成1平方公里面积的一期展示区,包括状如两扇海贝的展示中心“海之贝”与海边的沙滩、园林,目前已经有不少碧桂园老业主到这个项目登岛考察。

 

碧桂园杨国强:森林城市让生活更加美好

 

海之贝夜景鸟瞰

 

森林城市已经获批成为依斯干达特区的一部分,享受特区优惠政策。碧桂园方面透露,目前已经获得联邦政府允许的优惠政策有如下几种:

一、教育、医疗、旅游(包括会展中心)的优惠政策已经落地。符合条件的产业可获得的税务优惠相当可观,包括5年免税或者5年的100%投资税抵免,这对企业在营运的前期减轻不少负担。与森林城市项目公司合作开发,亦可享受企业所得税减免。

二、外国投资者申请马来西亚“第二家园”资格时门槛更低:在马来西亚其他地区需要购置100万元马币的房产+15万马币的存款,但在特区内,只需要购置50万马币的房产+15万马币存款。只待马来西亚议会批准后就可以实施。

目前正积极申请包括自由贸易区、落地免签、免税区、建设一个新海关、新港口等政策。而碧桂园森林城市在初期发展阶段,会重点拓展旅游、医疗、高端教育三大产业的招商与落地。

 

碧桂园杨国强:森林城市让生活更加美好

 

森林城市酒店设计图

 

为什么在外界感觉中国人在马航事件后马来西亚置业热潮渐退、碧桂园前期项目其实已经收回成本的情况下,却仍然计划耗费巨资与20多年的周期,继续重点加码大马市场?对此,杨国强表示,市场总有起落,只要把自己的产品做到最好,就有生存和发展的机会。

碧桂园负责海外业务的执行董事苏柏垣解释道,经过研究,东南亚地区能够4-6个小时航程就到达大半个中国,而且有着气候舒适、景观优美、物价低廉等优点。在中产阶级海外资产配置热潮兴起后,相比美澳房地产项目,将更容易找到覆盖面广泛的客源。在东南亚地区,只有马来西亚比邻发达国家,除了拥有级差地价之外,还拥有较成熟的基础设施以及本国与周边历史悠久的华人社会氛围。因此碧桂园看好未来中国企业和国民循一带一路“走出去”的投资趋势,以及中产海外资产配置的前景,对马来西亚森林城市项目充满信心。而且在去年10月碧桂园金海湾二期开盘的热销,可以看出马航事件影响已明显淡化。

而为什么不是在马来西亚选取现成的地块,却要大费周章地填海?杨国强回答说“我们看了很多地块都不合适,在政府法律允许和鼓励下,我们最后决定自己填海做一个好了。”

他解释,看过马来西亚合作方名下以及新加坡境内的不少地块,或者面积比较小,或者海岸线不够长,或者地理位置不够靠近新加坡。最后他与马来西亚合作方商议后,决定根据双方的远景规划共识,直接在马来西亚靠近新加坡的浅海,填海建设一个接近于“未来城市”概念的智慧城市。这有点像另类的创世纪——由那些富于远见的大亨们,决定如何沧海变桑田,这里应该有什么,那里又应该盖什么。

对于执行力惊人的碧桂园来说,用一年多时间在异国他乡解决规划、环保测评、填海建设以及准备丰沛的现金支出等等并非考验。虽然2500亿元的投资看似庞大,但杨国强觉得马来西亚项目并不会对集团的现金流造成影响,它是以销定产,而且周期长达20年。

杨国强表示:“虽然要填海,但建筑及其他成本依然比在新加坡拿地要低至少50%,而且可以按照我们的想法,去探索法律框架允许内的所有尝试——如何建一个比现在世界上城市都更好的生态城市。”

这位千亿富豪唯一感觉忐忑的是:“我们如何增强这个城市未来对世界资本、世界人才的吸引力。”这也许是杨国强事业生涯中最大一次冒险:从一个深耕中国内地三四线的开发商,转型为协助地方政府的未来国际化城市运营商;不再是快速周转地盖房子卖房子,而是需要更有耐心地等待一个城市从无到有,用20多年成长为东南亚经济枢纽之一,成为泛亚太经贸一体化的中国式“一带一路”试点。

他坦诚碧桂园擅长的并非城市运营,而是提供性价比最好的大众刚需产品。“在内地,我们不会去主动涉足城市运营这一块,那不是我们的长处。这方面的探索,都会放在森林城市。”

 

碧桂园杨国强:森林城市让生活更加美好

 

打造生态、智慧的立体城市

 

读完初中就因为贫辍学,之后数十年一直坚持自学的他面对这个考验有个朴素的解决方式:网罗足够多的高素质复合型人才,结合碧桂园原有的强执行力团队,培养一支招之即来,来之能战的海外军团。

一年多以前,碧桂园启动了“未来领袖计划”。他们大量招聘全球顶尖高校2015年及以前毕业博士研究生,入职职位即为经理,由杨国强及总裁莫斌等高层管理团队亲自放在身边带教,通过6种培养举措与2种能力评价举措相结合的方式,以期在2.5年内培养成为项目主要负责人。

在森林城市项目,就有30多个博士常驻在此。他们有的负责工程,有点负责政府优惠政策谈判,有的负责环境生态;有中国内地人,也有土生土长的混血儿以及欧美留学经历的年轻人,他们能加班、能拼酒、擅交际、在各种专业上都能独挡一面,完全颠覆了人们以为博士都是类似《生活大爆炸》中的怪咖天才这个印象,可以说是一支“联合国特种兵”。

比如对于新加坡政府密切关注的环保问题,即是通过博士们与工程师以精密大数据运算,模拟对周边环境影响最小的方案,由此得出填海造出4个岛屿的规划,并且主动根据模拟结果,将森林城市的规划面积从原来的近20平方公里,缩小到约13.86平方公里。而且在施工中不惜增加成本,采用双重过防沙网,降低填海施工对海洋环境的影响。至今近邻新加坡政府未对碧桂园森林城市的环评提出异议。

另外,碧桂园森林城市目前已经与华为、麦肯锡、德勤、SASAKI等跨国集团合作,华为负责城市的智能规划与配套;麦肯锡提供产业发展咨询,德勤为项目提供资金统筹、融资计划;SASAKI则致力于环境与建筑设计。

杨国强的性格有点像《三国演义》里塑造的刘皇叔,心地仁慈、知人善任,他这种性格让碧桂园上市几年后就抛离大部分的昔日对手,进入一个全新的高速发展阶段,而且坚持了多年的“教育扶贫”。因为对新生事物总是持开放的心态,所以杨国强习惯于在做任何重大决定前,请教行业专家,收集大量的资料,明确方向后充分对有能力的职业经理人放权。

他描述现在自己的状态是:“我只负责点菜,厨师怎么做菜我不管。现在时代在进步,碧桂园也有越来越多的高素质人才,他们能独立应对很多事。我对他们的原则要求就两条:不要做违反法律的事;哪里有钱赚就去哪里,不要限定自己。”

不过,加码海外并不意味着从此碧桂园的房产业务中,海外部分大幅上升。苏柏垣表示海外业务的业绩指标随集团整体业绩目标增长,不过比例仍然是维持在10%-15%左右。

在过去一年,互联网+、房产+金融以及回归一二线城市等等,成为2015房企转型的关键词。但除了在海外厚积薄发之外,碧桂园并没有像其他同行一样在急切中大变身。

虽然平安保险成为其二股东,也有计划把酒店、物业等不同资产分拆上市,但相比其他开发商的跨界,碧桂园执拗地坚持把深耕三四线、围绕房地产开展创新作为其根本战略,只是以覆盖客户全生命周期的服务理念,开发结合互联网+、社区O2O等新兴服务。

杨国强认为:“我们的战略没有错,我始终认为三四线才是城镇化的未来主场,我不会特别要求不去哪些城市。但我们要思考,时代在变化,人们的需求不同了,我们要怎样更好地满足客户要求。”他用广东名菜酱油鸡来比喻,表示新增加的业务类似“酱油”,只是为了让“鸡”更好吃,但最基本的主菜仍然是“鸡”。

碧桂园最新的总部大楼,就是一个“迷你版”的生态智慧城市。外表看起来像一个“绿巨人,这座由高22层的主楼和9层裙楼组成的建筑,通过错落有致的阳台铺设了大面积的植被,并预备了防台风、蚊虫等设施。

主入口犹如一个原始森林,包括大树、藤蔓、蕨类、溪流、动物塑像,乍一看以为进入广州著名的长隆野生动物园。据说大楼的垂直绿化方案是由杨国强敲定,总部大楼的主入口是类似“绿野仙踪”似的设计方案,环绕的溪流也是由杨家门口小溪流引来的活水。

此外,从平安与碧桂园的联姻,到碧桂园规划中的社区养老产业、投资理财、保险以及健康养老等多元化战略中,集团副主席、杨国强女儿杨惠妍都在当中起了作用。

如今的杨国强不再像从前一样事事亲力亲为。4年前他初次接受《福布斯》中文版采访时,他自述仍然每天一大早就起来兢兢业业地工作,除了工作就没有什么娱乐。但到了今天,日常营运由总裁莫斌掌控全局,带领优秀职业经理人团队,不断探索前行。而从2012年就开始尝试、如今被业界称为“房地产界最开放的合伙人制”(激励范围最广,跟投限额比例最高),让碧桂园即使年开售300个项目,依然游刃有余,每年业绩稳定上升。

他的办公室里甚至还设计了一个专门用来练毛笔字的书房,疏朗的格局与一排排笔架,让人联想到《红楼梦》中探春的书房:“素喜阔朗,屋子并不曾隔断。……各色笔筒,笔筒内插的笔如树林一般。”室内的摆件都是大尺寸,一个人的日常用品往往能显示他的志趣。他送给自己多年助手的书法作品也是朴实的“勤能补拙”。

 

碧桂园杨国强:森林城市让生活更加美好

 

其实无论碧桂园在中国还是海外的战略,都是“吾道一以贯之”:在内地,碧桂园坚持深耕三四线城市与刚改市场,认为它们才是城镇化的未来;在海外,它选择了发展中国家,为中产海外资产配置提供最具性价比的产品。

杨国强一直有着朴素的投资观:无论时代如何变迁,人们总是需要性价比更好的房子,更舒心的环境。市场总有起落,种种概念潮来潮去,都无法动摇杨国强的“工匠精神“,他说:“在同类产品里尽力而为、做到最好,就有机会。”

在告别了单边上涨的地产白银时代,哪一种发展模式或者类型或许无所谓好坏,只有适者生存,而杨国强的特点在于他的厚道、执着,但又有着灵活应变的技巧和出世与入世的豁达。

在中国,商人与社会评价体系是互动的,他们的行为招致评价,评价也将影响他们未来的决策。好的一面大概是,他们总被在商业之外期待做得更多,而掌声与赞美,能让他们做到更多。正如广为人知的事迹中,杨国强因为当年受到政府9元的资助,至今捐出近21亿元作社会慈善;而在未来的地产蓝图中,他也更多地注入他个人的价值观:希望创造一个高科技、无污染的“海上桃花源”。
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